Aunque el turismo y el costo del alquiler coinciden en algunas comunas, no existe causalidad directa que encarezca los arriendos en Medellín.
Una investigación realizada por la Pontificia Universidad Javeriana sobre la relación entre la vivienda turística y el costo de los arriendos en Medellín y su área metropolitana no encontró evidencia de que los alojamientos de corta estancia estén generando un incremento en los alquileres destinados a vivienda de largo plazo.
El estudio examinó más de 15 000 manzanas catastrales entre 2015 y 2025, a partir de diez años de información. Para ello, los investigadores utilizaron un diseño causal que buscó establecer diferencias entre una relación estadística y un efecto que pueda atribuirse directamente a la presencia de vivienda turística.
El resultado central fue que el efecto estimado de la vivienda turística sobre los precios de los arriendos es estadísticamente indistinguible de cero. El hallazgo cobra importancia en medio de la discusión que acompaña la revisión de 2026 del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Medellín, en la que se contempla una regulación específica para este tipo de alojamiento.
En este contexto surge una pregunta relevante para el debate público: si una de las metas de la regulación es mejorar el acceso a la vivienda, ¿qué evidencia existe de que limitar la vivienda turística pueda traducirse efectivamente en una reducción de los precios de los arriendos?
Mirar más allá de las coincidencias
En una primera observación, los sectores de la ciudad con una mayor presencia de viviendas destinadas al turismo pueden coincidir con áreas donde los arriendos son más costosos. Sin embargo, esa coincidencia por sí sola no demuestra una relación de causa y efecto.
Para profundizar en esta relación, los investigadores compararon manzanas localizadas dentro de los mismos barrios, con el propósito de evitar comparaciones entre sectores con condiciones urbanas y socioeconómicas muy distintas.
Posteriormente utilizaron diferentes metodologías para tratar de separar el efecto específico de la vivienda turística de otros elementos que también pueden incidir sobre el valor de los arriendos.
Después de incorporar estos controles, la relación que aparecía inicialmente dejó de observarse. El resultado, además, se mantuvo cuando los investigadores utilizarondos fuentes de datos independientes, lo que aporta consistencia adicional al análisis.
En otras palabras, el hecho de que dos fenómenos se presenten al mismo tiempo no significa necesariamente que uno sea responsable del otro. Medellín puede haber registrado simultáneamente un crecimiento de la vivienda turística y un incremento en los arriendos, pero esa coincidencia no permite establecer que la primera sea la causa del segundo fenómeno.
¿Por qué suben los arriendos en Medellín?
El estudio también abre la discusión hacia otros factores relacionados con la situación habitacional de Medellín. Entre 2015 y 2024, la proporción de hogares propietarios en la ciudad disminuyó de 60 % a 47 %, mientras que el porcentaje de hogares que viven en arriendo pasó de 36 % a 45 %.
De manera paralela, se registró una disminución del 47 % en los permisos de construcción por cada 100 000 habitantes, indicador relacionado con la creación de nueva oferta de vivienda.
Estos cambios llevan el debate más allá de la vivienda turística y apuntan a elementos como el crecimiento de la demanda de alquiler, las transformaciones en la composición de los hogares, la disponibilidad de suelo urbano y el ritmo de generación de nueva vivienda.
Todos estos factores pueden ser relevantes al momento de definir políticas públicas orientadas a mejorar la asequibilidad habitacional.
La regulación también tiene impactos económicos
La discusión sobre la vivienda turística no se reduce únicamente a su posible relación con el precio de los arriendos. En Medellín existe una red de pequeños operadores y trabajadores que participan directa o indirectamente en esta actividad. Además, una parte de la demanda asociada a los visitantes se refleja en sectores como la gastronomía, el transporte, el comercio y las actividades culturales y artesanales.
Por ello, cualquier cambio en las reglas que regulan esta actividad puede producir efectos económicos sobre personas y establecimientos que dependen, al menos parcialmente, de los ingresos generados por el turismo.
El debate sobre la asequibilidad de la vivienda no implica desconocer la necesidad de abordar este problema. La cuestión planteada por la evidencia es otra: ¿lasmedidas que se adopten cuentan con suficiente respaldo para demostrar que pueden actuar sobre la causa del problema que pretenden resolver?
Una restricción aplicada a una actividad para la que no se ha identificado un efecto sobre los precios de los arriendos podría generar impactos económicos sin que exista garantía de alcanzar el resultado esperado.
Por esta razón, la discusión alrededor del POT deberá tener en cuenta tanto el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda como las posibles consecuencias de las decisiones regulatorias sobre quienes participan en actividades económicas vinculadas al turismo.
Evidencia para la discusión sobre vivienda y turismo
Los resultados de la investigación incorporan nuevos elementos al debate sobre vivienda turística y arriendos en Medellín, una conversación que con frecuencia se construye a partir de percepciones o experiencias particulares.
Uno de los aportes del estudio es precisamente haber analizado un número amplio de unidades territoriales durante un periodo prolongado, con el propósito de identificar si existe realmente un efecto causal entre los alojamientos de corta estancia y los precios de los alquileres de largo plazo.
La investigación tomó como referencia más de 15 000 manzanas durante diez años y encontró que el efecto estimado sobre los precios no fue simplemente reducido.
Desde el punto de vista estadístico, el efecto es igual a cero. Según sus autores, esta sería la primera investigación causal sobre esta relación realizada en una ciudad latinoamericana intermedia, lo que introduce una nueva referencia para la discusión sobre vivienda, turismo y regulación urbana en Medellín.
